知って納得。不動産ブログ

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購入時や売却時に必要な費用は?

2017年11月21日|カテゴリー「知って納得。不動産ブログ
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マイホームを購入する時には、物件価格の他にいろいろなお金が必要になります。例えば、銀行に支払う費用や司法書士や家屋調査士の費用、火災保険料、仲介手数料などさまざまなお金が必要になり、物件価格6%~10%程度がおおよその目安になります。
マイホームを購入する際は、その費用も考慮し住宅ローンの借入額を決めるようにしましょう。
また、売却の際にも費用がかかるので、それを含めて売り出し価格を考えるようにしましょう。



購入時に必要な費用

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売却時に必要な費用

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住宅ローン控除って何?

2017年11月12日|カテゴリー「知って納得。不動産ブログ
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住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高に応じて一定額が所得税から控除される制度です。会社勤めの人などは、その年の所得税があらかじめ勤務先から納税されているので、確定申告や年末調整で還付してもらうことができます。控除期間は10年間で、一般住宅は各年最大で40万円、10年間で最大400万円、認定住宅で各年最大50万円、10年間で最大500万円が所得税から戻すことができます。また所得税から控除しきれなかった場合は、翌年度分の住民税から最高13.65万円が減額されます。


主な用件は、


【適用者について】

●取得したひから6か月以内に居住を開始し、引き続き控除適用年の12月31日までに居住していること

●控除適用年の合計所得金額が3,000万円以下であること


【住宅ローンについて】

●住宅の所得等に係るローンであること

●返済期間が10年以上であること


【マイホーム(新築、取得、増改築等)について】

●床面積50㎡以上であること

●床面積の1/2以上が適用者の居住用であること

 ※中古住宅には築年数の制限があります。


【敷地について】

●家屋と共に取得した土地等に係るもの

●宅地建物業者との宅地分譲契約(契約締結後3か月以内の家屋建築条件付に限る)により取得した土地等に係るもの


となります。



控除額の計算方法は?

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【モデルケース】

平成29年中に新築建売住宅を(延べ床面積100㎡)を購入し、居住を開始しました。購入価格は2,750万円、平成29年12月末日の住宅ローン残高は2,700万円でした。なお、平成29年分の給与所得金額は420万円で源泉徴収税額8万円、住民税16万円です。

控除可能額は?

住宅ローンの年末残高
 2,700万円 < 購入価格 2,750万円 ⇒ いずれか低い方 2,700万円

低い方の金額
 2,700万円 × 控除率1.0%=27万円

控除可能額 27万円

所得税の控除額は?

控除可能額 27万円 ≧ 源泉徴収額 8万円 ⇒ 所得税の8万円控除

住民税の控除額は?

控除可能額 27万円 - 所得税の控除額 8万円 = 控除しきれなかった金額 19万円

住民税の額 16万円 ≧ 住民税の控除額限度 13.65万円 

控除しきれなかった金額 19万円 ≧ 住民税の控除限度額 13.65万円 ⇒ 住民税から13.65万円控除

(注)住民税は翌年度より控除されます。


実際の控除額は?

所得税の控除額 8万円 + 住民税の控除額 13.65万円 = 21.65万円


控除額21.65万円


マイホームを買って税金がこんなに戻るなんて嬉しいですよね!


新築住宅を購入した場合、不動産取得税はどのくらい?

2017年11月11日|カテゴリー「知って納得。不動産ブログ

不動産取得税とは?

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不動産取得税とは、不動産の取得に対して課される税金で、その不動産を取得した人(個人・法人を問わない)に、その不動産が所在する都道府県が課税する地方税です。毎年課税されるわけではなく、不動産を取得(購入)した時にだけ払わなければならない税金です。

詳しく説明すると、不動産取得税は「不動産の移転」という事実に着目して課される流通税であり、不動産の取得に対する利益に対して課税されるものではないため、移転の事実がある限り、つまり、たった一日でもその不動産の所有権を取得した場合でも課税されてしまいます。

不動産取得税の課税対象となる「不動産の移転」とは、具体的には売買・新築・増改築・贈与・交換などであり、相続については非課税になります。

不動産取得税の納税方法については、取得後6ヶ月〜1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付することになっています。なお、納期は各都道府県によって異なります。

新築住宅の不動産取得税の軽減措置・税額控除を受ける条件

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【新築住宅の建物部分の不動産取得税】


新築の居住用不動産を取得する場合、建物部分に関しての不動産取得税の計算をする際に、固定資産税評価額から1,200万円の控除が適用されます。



この適用を受ける条件は以下の条件となります。



【控除適用条件】


居住用目的の不動産である事。

延べ床面積が50㎡以上240㎡以下である事。


上記条件を満たした場合の建物の不動産取得税の計算は

固定資産評価額-1,200万円×3%

  となります。


【新築住宅の土地部分の不動産取得税】


土地部分の不動産取得税を計算する際には、上記表土地にかかる不動産取得税率で算出した額から以下のいずれか多いほうの金額が控除されます。


①(土地1㎡あたりの固定資産評価額×1/2)×(課税床面積×2×3%)

45,000円


【控除適用条件】


対象の土地に建築する建物が適用条件を全て満たしている事。

土地の取得から3年以内に建物を建築する事。



上記条件を満たした場合の宅地の不動産取得税の計算は

固定資産評価額×1/2×3%-上記いずれかの控除額

  となります。







実際に不動産取得税の計算をしてみよう!

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家屋の評価額は使用資材や設備、床面積などで決まります。木造2階建て住宅で、高い資材や設備を入れなければ、固定資産税評価額は810万円/㎡程度です

一般的な建売住宅の延べ床面積が100㎡程度とすると固定資産税評価額は800万円~900万円程度です。


土地の評価額については、公示価格の70%程度なので、平成29年の愛知県の公示価格の平均は約17万円/㎡になります。仮に150㎡の敷地面積だとすると固定資産税評価額は約1,780万程度になります。



【家屋の不動産取得税】


仮に家屋の固定資産税評価額を900万円とすると。


900万円-1,200万円×3%=0円



【土地の不動産取得税】


仮に土地の固定資産税評価額を1,780万円とすると。


①(約118,000円×1/2)×200㎡×3%=約354,000円
②45,000円


①のが多いので、


(17,800,000円×1/2×3%)-354,000円=0円



愛知県の平均的な価格の土地や建物の新築住宅であれば不動産取得税は0円ということになります。

プラス6万円って何?

2017年10月19日|カテゴリー「知って納得。不動産ブログ

不動産屋に行って「仲介手数料はいくらですか?」と聞くと「物件価格の3%プラスの6万円に消費税を掛けた金額ですね!」と説明される事が多いと思います。僕も同じような説明しています。その時、お客様からよく言われる質問が「3%が手数料...で、プラスの6万円って何?なんで余分に6万円取るの?」ってちょっと警戒した感じになり、空気が重くなる時があります。「別に余分に請求しようとしている訳ではないんです..仲介手数料を計算するときの速算式なんです...。」っと、説明をするんですが...。


そもそも仲介手数料の計算の方法はどうなんでしょう。

売買価格(消費税抜き)の200万円以下に5%、200万円以上から400万円以下の部分に4%、400万以上の部分に3%を掛けて合計をした金額に諸費税を足したものが法定仲介手数料になります。ちょっと面倒な計算方法ですよね。

例えば、売買価格(消費税抜き)で1,000万円の取引の仲介手数料の計算は、

①200万円(200万円以下の部分)×5%=10万円

②200万円(200万円以上から400万円以下の部分)×4%=8万円

③残りの600万円の部分×3%=18万円

①10万円+②8万円+③18万円=36万円×消費税1.08

図

それでは最初に出てきた速算式を使って計算します。

1,000万円×3%=30万円

30万円+6万円=36万円×消費税1.08

同じ金額になりましたね。


これで「3%プラスの6万円」は不動産会社が余分に仲介手数料を請求している訳じゃなかった事がわかりましたね。

ちなみに「3%+6万円×消費税」の速算式は、売買価格が400万円以上の場合に使います。

売買価格が200万円超から400万円以下の場合は、「4%+2万円×消費税」、200万円以下は「5%×消費税」になります。

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